L'investissement hôtelier reste supérieur à 3 milliards et 2025 marque une année record

Le investissement hôtelier clôturera en 2024 au-dessus de 3 milliards d'eurosun chiffre conforme à celui enregistré ces dernières années, principalement tiré par les bonnes données touristiques en Espagne, qui pour la première fois de son histoire pourrait approcher ou dépasser les 100 millions de visiteurs. 2025 sera également une année positive pour le marchégrâce à l'attractivité internationale du pays, au retour des grandes transactions et aux vents favorables de ces dernières années, selon les experts consultés.

« Le secteur hôtelier s'est positionné comme le principal axe d’investissement entre 2017 et 2024 en Espagne« l'investissement hôtelier avoisinera les 3 milliards d'euros en 2024consolidant une année marquée par un grand dynamisme, malgré la plus faible contribution des opérations de portefeuille par rapport aux années précédentes. » Nicolás Cousin, directeur général de Christie & Co, souligne qu'au cours du dernier trimestre de l'année « il y a eu une accélération significative de opérations.

Selon les données publiées par l'Institut National de la Statistique (INE), Entre janvier et octobre, l'Espagne a reçu 82,86 millions de touristesun chiffre similaire à celui enregistré en 2023, ce qui suggère que ils pourraient se frotter l'un contre l'autre ou même dépasser les 100 millions de visiteurs en une seule annéedes chiffres inhabituels dans l’histoire du pays. Pour cette raison et pour le reste des fondamentaux qui l'accompagnent, Cousin de Christie & Co estime que « l'Espagne continuera à être l'un des marchés les plus dynamiques », avec Volumes d'investissement projetés entre 3 000 et 3 500 millions d'euros. « Les perspectives restent positives. L'année commencera avec une bonne dynamique opérationnelle, soutenue par une liquidité élevée sur les marchés et un intérêt continu de la part des principaux acteurs du secteur, ce qui laisse présager une année avec un volume d'investissement solide », ajoute Hernando de Colliers.

Chaînes et investisseurs privés, principaux protagonistes

En 2024, selon les données de CBRE, le chaînes hôtelières et investisseurs privés ont été les acteurs les plus actifs du marché, en supposant que 33% et 35% de toutes les acquisitionsrespectivement. De plus, 60 % des opérations ont été réalisées par les capitales nationales, selon Colliers. « Après des années records en termes de résultats (chaînes), beaucoup sont dans une situation financière saine et disposent de liquidités disponibles pour investir », souligne le PDG de Christie & Co. Ruiz de CBRE estime qu'en 2025, les grandes sociétés hôtelières  » continuera à jouer un rôle de premier plan » et « continuera à avoir la capacité de continuer à entreprendre des acquisitions ».

Au cours de l’année dernière, aucune opération de portefeuille ou d’entreprise d’envergure n’a été clôturée, comme cela s’est produit en 2023, avec l’achat du fonds souverain de Singapour GIC de 35 % de HIP ou les acquisitions importantes du fonds souverain d’Abou Dhabi ADIA. Cela pourrait changer en 2025. »Une réactivation des transactions de cette nature est attendueporté par l'attractivité structurelle du marché touristique espagnol, le retour de l'appétit d'investissement dérivé de la baisse des taux d'intérêt et une éventuelle amélioration des conditions de financement. Dans ce contexte, les fonds souverains et d’autres acteurs institutionnels continueront à jouer un rôle clé« , développe Hernando de Colliers.

Justement, la baisse progressive des taux d’intérêt a stimulé la valeur des hôtels, qui au premier semestre a augmenté de 4,25%selon CBRE. « 2022 et 2023 ont été des années de correction de la valeur en raison de la hausse des taux, mais avec l'évolution positive de 2024, les valeurs reviendront voire dépasseront les niveaux de 2019 (l'année précédant le déclenchement de la pandémie), ajoute le directeur du département des Hôtels de ce cabinet de conseil.

Madrid, Barcelone, les îles et la Costa del Sol reprennent tous les investissements

« Madrid, Barcelone, les îles Baléares, la Costa del Sol et les îles Canaries ont capté, comme l'année dernière, plus de 80 % des investissements hôteliers », résume Nicolás Cousin de Christie & Co. Selon les données de Colliers, seul le deux grandes villes ont enregistré des opérations d'une valeur de plus de 1 000 millions d'euros, le même chiffre que les deux archipels dépassent également ensemble. « Barcelone a été la destination préférée des investissements, représentant 24%suivi de Îles Baléares (24%), Madrid (14%), Îles Canaries (13%) et Málaga (10%)« ajoute Ruiz de CBRE.

L'investissement, au cours de la dernière année, a concentré à parts égales entre les stations de vacances et les stations urbainesmême si ce sont les derniers qui l'ont mené. « Le segment urbain a plus que jamais un poids dans l'investissement total, vu influencé par les changements dans l’utilisation de immeubles de bureauxune tendance croissante dans les centres-villes et avec une grande importance des actifs destinés au luxe », contextualise le directeur des hôtels de CBRE.

Quels types d’hôtels ont attiré le plus d’investissements ?

Par type de propriété, les quatre étoiles mènent le volume des transactionsen adéquation avec son poids dans le paysage hôtelier. « Cependant, nous constatons une croissance des opérations dans le segment le plus économique (entre une et trois étoiles), qui s'appuie sur les principales marques qui les exploitent, comme Ibis, Holiday INN Express, B&B ou Travelodge, consolidant une nouvelle offre où la pénétration des marques est encore inférieure à celle des autres pays européens  » , souligne Nicolás Cousin de Christie & Co.

Malgré ce phénomène, Les opérations majeures de l'année ont été hôtels de luxecomme l'achat de Stoneweg et Lopesan del Miguel Ángel (Madrid) pour 210 millions ou la vente de Beach Box au Grupo Statuto del Six Senses à Ibiza pour 190 millions. « Les actifs de luxe ont capté 25% de l'investissement total. La préférence de ces segments répond à leur attractivité tant pour les investisseurs institutionnels que pour les chaînes hôtelières en expansion », conclut Laura Hernando de Colliers.