Les brusques augmentations des prix de l'immobilier au cours des derniers mois ont une conséquence directe sur le patrimoine des familles espagnoles, de plus en plus riches, selon les dernières données de la Banque d'Espagne recueillies par le dernier Observatoire du logement et du foncier du ministère du Logement et de l'Agenda urbain. Le régulateur estime la richesse immobilière des ménages nationaux à environ 7 300 milliards d'euros, après une croissance d'environ 13 % l'année dernière. Le patrimoine résidentiel des familles espagnoles, que le régulateur bancaire mesure en fonction de la superficie du parc résidentiel et du prix moyen de l'immobilier, a dépassé les sept milliards d'euros au premier trimestre pour la première fois dans la série historique et, avec les données de fin juin, il a poursuivi sa tendance à la hausse, avec une augmentation de 3,23% en rythme trimestriel.
La richesse des ménages mesurée selon la « brique » qu'ils possèdent est désormais de 20,5 % supérieure au maximum atteint avant l'éclatement de la bulle, au premier trimestre 2008, lorsque le dernier maximum avait été atteint. À cette date, six mille milliards d’euros ont été atteints, un chiffre qui n’a été récupéré qu’en 2022, même s’il n’est resté stable au-dessus de ce niveau que jusqu’en 2023. Selon le Portail statistique notarial, le prix du logement a augmenté de 15,5 % depuis 2022, tandis que le patrimoine immobilier des familles a augmenté de plus de 26 % depuis juin de la même année, au cours des trois dernières années.
Parce que la hausse des prix de l'immobilier
José María Rotellar, économiste et directeur de l'Observatoire économique de l'Université Francisco de Victoria (UFV), relie la croissance de la richesse des ménages à celle des prix de l'immobilier, bien qu'avec des nuances, puisqu'il rappelle que sa valeur est encore un « élément de foi ». « Du point de vue du pouvoir d'achat, il a un impact positif s'il se matérialise, se vend ou se liquide, sinon ces biens ne sont qu'une réserve de valeur », contextualise-t-il. Bien qu'elle ne se matérialise pas en pouvoir d'achat réel, Javier Santacruz, économiste et analyste financier, rappelle qu'elle peut avoir un impact direct sur la consommation des ménages. « Cela génère un effet de richesse sur les consommateurs, qui non seulement obtiennent un salaire, mais voient également que ce dans quoi ils ont investi vaut plus. Cela implique une augmentation de la consommation », commente-t-il. Au contraire, Raymond Torres, directeur de Situation de Funcas, prévient qu'il n'est pas toujours nécessaire que ce soit oui ou oui car « les taux d'épargne des ménages sont encore très élevés ».
Cela se traduit à son tour par un effet double, selon Santacruz, puisque dès que les familles disposent d'une épargne disponible, elles l'investissent dans les actifs qui augmentent le plus. « Nous continuons de penser que la brique est un actif sûr, surtout dans les grandes villes où il y a des liquidités et où les détaillants sont de plus en plus désireux d'investir lorsqu'ils voient les prix augmenter », commente l'économiste. À son tour, cet investissement constitue une demande supplémentaire qui, face à une offre rigide, soutient les prix.
Concernant ce dernier point, Raymond Torres évoque la possibilité que les prix – et donc la richesse familiale – atteignent leur plafond. « Certains ménages ou entreprises achètent parce qu'ils croient que le marché va continuer à monter. À mon avis, il y a une bulle d'attentes, pas de crédit », commente le porte-parole de Funcas.
Enfin, Rotellar, de l'UFV, rappelle la résilience de l'Espagne en tant que pays grâce au fait qu'il est un pays de propriétaires fonciers. « L'Espagne est l'un des pays de l'Union européenne avec un revenu inférieur à la moyenne, mais il possède l'une des plus grandes richesses en termes de richesse due à l'accession à la propriété. La possession d'une propriété a été très internalisée et a été un mécanisme d'épargne. Cela peut prendre fin si les nouvelles générations abandonnent parce qu'elles ne peuvent pas y accéder. Cette richesse peut être perdue. »
La possibilité de transformer les actifs en pouvoir d’achat
Ces dernières années, différentes formules ont vu le jour – ou se sont démocratisées – pour liquider des actifs résidentiels sans procéder à une vente directe, notamment pour les personnes âgées. Des options telles que l'hypothèque inversée, consistant en une banque accordant une commission en faveur du propriétaire adossé au bien immobilier et qui sera remplacée au décès ; le viager, dans lequel le propriétaire vend le bien et reste locataire, ou la nue-propriété, où la possession est également transférée, mais le vendeur en conserve l'usage et la jouissance jusqu'au décès.
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