« Nous vivons un grand boom immobilier« . C'est ainsi que le professeur Gonzalo Bernardos résume le comportement des marché résidentieldont les niveaux de ventes atteignent pratiquement des chiffres jamais enregistrés depuis 2007. « Il y a un hausse des prix de vente des logements en raison d'une forte demande — poussé, en partie, par la baisse des taux d'intérêt, qui facilite la capacité de financer des prêts hypothécaires, et par l'augmentation de la population immigrante — et un approvisionnement insuffisant pour le satisfaire. L'Espagne produit environ 100 000 nouvelles maisons par an, alors que la demande estimée est le double. Cela provoque chaque année une forte hausse des prix des nouvelles constructions et une partie de la demande non satisfaite est transférée vers l'occasion, où les prix augmentent également », reflète José María Ibáñez, président du Grupo Tecnitasa.
En attendant de connaître les données annuelles définitives, L'Espagne enregistrera plus de 600 000 achats et ventes en 2024selon le consensus des experts consultés. « Cela pourrait devenir la deuxième meilleure année depuis la bulle », estime María Matos, directrice des études de Fotocasa. Eduard Mendiluce, PDG d'Aliseda, estime que les chiffres de cette année seront dépassés en 2025 : « Nous espérons que les nouvelles réductions des taux d'intérêt et l'amélioration progressive du coût du financement hypothécaire peut amener la vente et l'achat de logements à enregistrer des records« .
Dans ce sens, Cristina Arias, directrice du service de recherche Tinsa by Accumin, ajoute : « Dans un contexte d'emploi résilient, d'épargne élevée, de normalisation du pouvoir d'achat des ménages et d'amélioration de la confiance des consommateurs, de modération des coûts financiers (baisse des intérêts sur les prêts hypothécaires) continuera de stimuler la demande et les ventes resteront à des niveaux robustes« .
2025 : nouvelles hausses de prix
La baisse des taux d’intérêt provoquera une guerre hypothécaire et une explosion de la demande, entraînant une croissance élevée des prix et des transactions. Le prix du logement à Vallecas augmentera plus qu'à Móstoles ou Tolède qu'à Madrid et le « boom » atteindra n'importe quelle ville d'Espagne
Selon les données gérées par l'évaluateur Tecnitasa, la hausse des prix de l’immobilier s’arrêtera en 2024 à 10%. « La hausse du coût des logements marque deux années de fortes augmentations, semblables à celles où le prix a commencé à s'échauffer avant l'éclatement de la bulle en 2007 », prévient María Matos de Fotocasa, qui souligne que Le marché atteint « un point de très haute tension, marqué par une demande accrue et une pénurie d'offre ».
Mendiluce de Aliseda explique également que «la surréglementation du marché fait également grimper les prix« . »Cette incertitude est présente depuis la réforme de la loi sur les loyers urbains en 2019, et, par la suite, après l'approbation de la loi sur le logement », ajoute-t-il.
Les prévisions des experts prévoient de nouvelles hausses de prix courant 2025, bien que moindres. « L'année prochaine, ils continueront d'augmenter, quoique dans une moindre mesure. Les augmentations seront d'environ 7% dans les logements neufs et entre 3% et 5% dans les logements anciens.. Dans les deux cas, ils seront supérieurs à l'inflation », souligne Basáñez de Tecnitasa. De son côté, le professeur et expert immobilier Gonzalo Bernardos relève ses prévisions à 15% pour les propriétés neuves et à 12% pour les propriétés d'occasion.
Des prêts hypothécaires moins chers à vue
Au cours de l’année prochaine, la Banque centrale européenne continuera a priori à baisser les taux d’intérêt. L'Euribor, principale référence pour les intérêts hypothécaires, se situe autour de 2,5%, des niveaux similaires à ceux de l'automne 2022. « La politique économique aura un impact très considérable sur le marché résidentiel, puisque la baisse des tarifs provoquera indirectement une nouvelle hausse des prix en attirant davantage de demande d'achat sur le marché », reflète Matos de Fotocasa.
Le côté positif, c'est que la baisse du coût de la dette a eu un impact sur les familles. Le directeur du Service des Etudes Tinsa souligne : «Le taux d’effort des ménages est revenu à des niveaux raisonnables autour de 35%mais il faudra du temps pour corriger l'offre après des années de création nette de logements supérieure au taux de dépendance au parc résidentiel, ce qui continuera à alimenter la tension sur les prix. » Cette tension, selon le PDG d'Aliseda, est concentrée « de manière plus prononcée » dans « Madrid, Barcelone et les villes de la côte méditerranéenne ».
Sur le marché des nouvelles constructions résidentielles, pratiquement tout se vend et à des prix fortement augmentés.
La nouvelle maison, « tout est vendu »
Le professeur Bernardos estime que il Le prix des nouvelles constructions « va augmenter comme cela a été le cas pendant certaines années de la phase précédente de la bulle immobilière »en raison d’une offre limitée. « Il a été confirmé que pratiquement tout est vendu dans les nouvelles constructions », déclare Basáñez de Tecnitasa. La raison, selon Matos de Fotocasa, est que l'Espagne devrait promouvoir environ quatre maisons par an pour 1 000 habitants, un ratio atteint en Europe.
Entre janvier et septembre, Les ventes de nouvelles constructions sont restées stablesavec une légère hausse de 0,5%, tandis que Les visas ont augmenté d'environ 15%. « C'est une variation positive, mais insuffisante pour remédier au déficit de l'offre », explique Cristina Arias de Tinsa, qui accuse l'octroi limité de crédits aux promoteurs et le manque de terrains finalistes comme les principales causes de la production espagnole d'environ 100 000 propriétés par an. , lorsque la création de logements dépasse 300 000. C'est pourquoi Mendiluce de Aliseda appelle à « des mesures de rationalisation des procédures de planification urbaine, qui attireront davantage d'investissements ».
Les grandes villes touristiques, celles qui montent le plus
« Au cours de l'année 2024, Madrid se distingue par une augmentation de 20% sur un an, tandis que Barcelone affiche une croissance de 8,5%conditionné par la disponibilité limitée de logements dans la ville. Alicante et Valence enregistrent des augmentations de plus de 20%, en raison de l'attrait touristique et de l'intérêt des investisseurs étrangers, tandis que les fortes réévaluations dans des régions comme les Îles Baléares pourraient atteindre leur limite à moyen terme », déclare María Matos de Fotocasa. Le président de Tecnitasa conclut que « À l’autre extrême, il y a « l’Espagne vide », où les prix augmentent également, mais dans une moindre mesure. parce que la demande n'est pas si forte.
