CRISE DU LOGEMENT | Le « tsunami » d'investissements étrangers expulse la classe moyenne et fait monter le prix du logement à 7,7 années de salaire

La crise du logement en Espagne est entrée dans une phase critique, marquée par une dualité qui amplifie l'écart d'accès pour la population résidente. Une analyse récente de Funcas indique que, malgré le fait que le cycle expansif de la construction montre une certaine vitalité (avec l'espoir que le rythme des nouvelles mises en chantier puisse correspondre à l'augmentation de la population l'année prochaine), le problème de la capacité d'achat de la classe moyenne et ouvrière s'aggrave considérablement.

L’indicateur d’alarme est fort : le prix d’achat moyen d’un logement équivaut désormais à 7,7 années de revenu disponible annuel pour les ménages résidents, soit un an de plus qu’avant la pandémie. Ce chiffre souligne l'effort économique record que doivent assumer les familles et pousse la demande nationale vers le segment locatif, où le manque d'offre provoque également une spirale de hausse des prix.

Le moteur étranger : des prix à l’abri

Le phénomène qui explique ce déséquilibre est l’influence excessive de la demande venant de l’extérieur des frontières. Les étrangers non-résidents sont en tête du cycle actuel d’inflation immobilière, grâce à un pouvoir d’achat nettement plus élevé.

Les données des Notaires et de Funcas ne laissent aucun doute sur la disparité du marché :

1. Prix ​​d'achat. Le prix moyen des logements achetés par les acheteurs étrangers a augmenté de 40 % depuis la période pré-pandémique, contre 27 % enregistré par les acheteurs résidents (Espagnols ou immigrés).
2. Valeur du mètre carré. Les étrangers non-résidents paient en moyenne 3 063 euros le mètre carré, un chiffre 73 % plus élevé que celui payé par les résidents.

Même si la demande étrangère représente une minorité des transactions (à peine 7,5% du total), son pouvoir d'achat élevé dans les zones tendues amène le marché à s'éloigner de la réalité salariale des locaux.

Déficit chronique et déplacement vers la location

L’augmentation de la pression acheteuse et vendeuse se traduit directement par une surchauffe du marché locatif. Selon un rapport de la Banque d'Espagne (BdE), le poids des familles qui louent leur logement aux prix du marché est passé de 10,4% à 15,4% en 2023, avec une croissance bien supérieure à la moyenne européenne, témoignant du déplacement forcé de la demande.

Cependant, le problème sous-jacent réside dans le manque d’offre abordable. Le marché espagnol présente un déficit structurel, avec une production insuffisante de nouvelles constructions. Selon la Real Estate Consulting Association (ACI) et Colliers, en 2024, il y avait un déficit de 134 649 logements par rapport aux nouveaux logements créés. D'autres sources, comme la Banque d'Espagne, évaluent le manque à environ 700 000 logements sociaux ou abordables.

Actuellement, le marché est dominé par les transactions de logements anciens, qui représentent plus de 90 % des transactions, tandis que les logements sociaux représentent à peine 3 % des ventes.

Urgence et conséquences économiques

L’incapacité de larges couches de la population d’accéder à un logement à des prix raisonnables a des conséquences qui dépassent la sphère sociale. Funcas prévient que la crise du logement compromet le choc démographique qui a été la clé de la bonne santé de l'économie espagnole. Le manque de logements abordables ralentit l'intégration de la main-d'œuvre étrangère, dont le taux de croissance montre déjà un certain ralentissement, ce qui a un impact négatif sur la compétitivité et l'expansion économique du pays.

La solution passe donc inévitablement par la priorité à la construction d’un vaste parc de logements abordables, puisque les dépenses publiques actuelles en matière de logement en Espagne (0,19 % du PIB) sont bien inférieures à la moyenne européenne (0,7 % du PIB), un écart qui compromet la stabilité future du marché.

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